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小区广告收益该落入谁“口袋”

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来源：汕头都市报

时间：2010-09-29 阅读：692次

本报讯（记者蔡晓丹摄影报道）小区内户外广告牌林立、小区电梯里广告随处可见，商家不时在小区举行宣传活动……细心的市民不难发现，现在小区内各种收益性的广告在逐渐增多。然而，在小区内设置广告是否须征得业主的同意呢？广告的收益又该归谁、如何分配呢？带着这些问题，记者采访了小区的业主、物业管理人员及律师。
　　小区内广告随处可见
　　近日，记者来到位于金湖路一住宅小区看到，小区内各种宣传栏、警示牌也带上了“商业味道”，宣传栏上除了相关生活知识以及小区事务通告等内容外，还有不少商家、企业的宣传信息，占据很大的版面，宣传栏和警示牌几乎成了广告栏。而小区内每栋住宅的出入口，均贴有小幅的商家广告。
　　记者又走访了市区部分新建的高级住宅小区，小区内设置的广告多为户外广告牌和电梯广告，广告类型涉及了家居用品、汽车、教育培训、保险公司等各个行业，而越是高档的住宅小区，各式各样的广告就越多。
　　中山东路一高层住宅小区的业主黄先生告诉记者，小区内除了刊登一些平面广告外，不时还有商家在小区内做各种短期活动广告、促销活动等。“前段时间，就有汽车经销商到小区内办汽车展销会，还给业主派发宣传单。”黄先生说。
　　小区广告多由物业管理
　　小区内的公共空间属于业主共有，那么，广告进入小区是否有征得业主同意？在采访中，多数业主表示并不知情。一名姓刘的业主说：“现在走到哪里都遍布广告，早就习以为常，平时也没怎么留意小区内刊登的广告，更不知道这些广告是怎么管理的。”另一名姓黎的业主则表示，小区内的广告都是由物业公司负责管理，业主很少过问。
　　海滨路一住宅小区的物业管理人员陈小姐表示，对进入小区的广告，物业管理公司都会对商家的信誉及广告的数量进行严格的把关，而小区内刊登的大部分是赞助广告或是公益广告。陈小姐向记者举例说，近期小区的公告栏及一些护绿的标识陈旧，小区和某通讯公司合作，由该公司出资制作公告栏和绿化标识，然后在公告栏上留出一个位置给该公司张贴最新的咨询，这样小区就不用专门投入一笔资金用于公告栏和护绿标识的建设。
　　那么，在小区内刊登收益性的广告，物业公司是否有征得业主同意呢？物业管理人员江先生谈到，这个首先要看广告是否经由物业公司发出去的，因为现在很多小区里的广告是商家避开物业管理公司混进小区里发放的，或者有些商家本身就是小区业主，他们有时也会擅自在小区发放广告，这种情况现在在小区内很普遍，而且防不胜防。“新建的住宅小区在和业主签订前期物业管理服务协议或物业管理委托合同的时候都会作明确的约定，基本上都是委托物业公司进行经营，因为这样在操作上比较可行，也符合业主的利益。”江先生说。
　　广告收益用于贴补物业开支
　　“小区内发布那么多广告，广告的收益显然是一笔不小的收入。”在采访中，一名姓卢的业主如是说。
　　“至于收益分配问题，按《物业管理条例》的规定，收益应主要用于补充小区的专业维修基金，也就是用于小区公共设施设备的维修，但目前汕头的住宅小区大都没有专项维修基金，而很多关系到小区共用设备设施正常运转的大修、中修又必须及时处理的，而这些公共部分的经营收入，也基本上都是投入或者弥补到这一部分额外支出里去。”物业管理人员江先生表示。
　　记者在采访中了解到，汕头部分小区的物业管理公司和业主委员会签订合同时有提到经营性广告收益用于社区文化及公益活动的支出，如不定期举办老人年座谈会、元宵活动等，或用于增加小区活动设施。
　　然而，对于小区内经营的广告收益到底有多少，是否对广告的收支分配进行公示，在采访中，物业管理人员大多避而不谈或不愿意详谈。不少业主表示，在小区内刊登广告对小区业主来说并没有什么损失，但广告的收支分配似乎成了一笔糊涂账。
　　律师：
　　在小区内做广告应获业主同意
　　在小区内刊登广告是不是应该得到业主的允许？如果小区物业管理私自在小区内设立广告牌并进行经营是否会侵害到小区业主权益呢？针对这些问题，记者采访了广东海鸿律师事务所王峰律师。
　　王律师谈到，根据《物权法》第73条规定，小区内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；又根据《物业管理条例（2007修订）》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。王律师强调，由于在小区内公共场所刊登广告是一种经营行为，而小区内公共场所的所有权归业主所有，《物业管理条例》又特别规定业主、业主委员会对此有管理权，因此，在小区内刊登广告应当得到相关业主、业主委员会的同意。
　　另外，王律师还指出，如果业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中对经营公共场所的管理权进行让渡，那么物业公司不侵权；反之，如果没有明确约定，则物业公司侵犯了业主的权益。

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